전세사기, 깡통전세… 남의 일인 줄만 알았는데 혹시 내 이야기가 될까 봐 불안하신가요? 단돈 700원으로 수억 원의 보증금을 지킬 수 있는 방법이 있습니다. 부동산 계약을 앞두고 있다면, 혹은 이미 살고 있는 집이라도 불안하다면 이 글을 끝까지 읽어보세요. 평생 모은 소중한 재산을 한순간에 잃는 끔찍한 일을 막을 수 있습니다.
부동산 등기부등본 열람, 700원으로 사기 막는 법 3줄 요약
- 진짜 집주인 확인: 계약하려는 사람이 등기부등본의 ‘갑구’에 나오는 실제 소유권자와 일치하는지 신분증과 함께 반드시 확인해야 합니다.
- 빚더미 집 확인: ‘을구’를 통해 해당 부동산을 담보로 한 빚(근저당권 등)이 얼마나 있는지 확인하고, 집값 대비 과도한 빚이 있다면 위험 신호입니다.
- 숨겨진 위험 확인: ‘갑구’에 가압류, 가처분, 신탁등기 등이 있다면 법적 분쟁의 소지가 크므로 계약을 피하는 것이 안전합니다.
부동산 등기부등본, 선택이 아닌 필수
부동산 계약은 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 거래 중 하나입니다. 그런데 많은 분들이 공인중개사의 말만 믿고 가장 중요한 서류 확인을 소홀히 하곤 합니다. 부동산 등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 해당 부동산의 신분증과도 같습니다. 이 서류 하나만 꼼꼼히 살펴봐도 전세사기나 깡통전세의 90% 이상을 막을 수 있습니다. 인터넷등기소에서 단돈 700원(열람용)이면 확인할 수 있는 이 중요한 정보를 놓치지 마세요.
등기부등본 어디서, 어떻게 볼까
등기부등본은 대법원 ‘인터넷등기소’ 웹사이트나 앱을 통해 누구나 쉽게 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 회원가입 없이도 가능하며, 계약하려는 부동산의 주소만 정확히 입력하면 됩니다. 열람용은 700원, 관공서 등에 제출하기 위한 제출용은 1,000원의 수수료가 발생합니다. 법적 효력은 동일하지만, 단순 확인 목적이라면 열람용으로도 충분합니다.
| 구분 | 수수료 | 특징 | 용도 |
|---|---|---|---|
| 열람용 | 700원 | 화면으로 확인, 법적 효력 없음 | 단순 권리관계 확인용 |
| 발급(제출)용 | 1,000원 | 출력 가능, 법적 효력 있음 | 은행, 관공서 등 기관 제출용 |
열람 시에는 ‘현재유효사항’과 ‘말소사항포함’ 두 가지 옵션이 있는데, 반드시 ‘말소사항포함’을 선택해야 합니다. 과거에 어떤 권리관계 변동이 있었는지 모두 확인해야 숨겨진 위험을 파악할 수 있기 때문입니다.
등기부등본의 3가지 핵심 포인트: 표제부, 갑구, 을구
등기부등본은 크게 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’ 세 부분으로 구성됩니다. 이 세 가지만 제대로 볼 줄 알아도 부동산 사기의 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
표제부 부동산의 기본 정보 확인
표제부는 부동산의 기본적인 사실관계를 표시하는 부분입니다. 사람의 주민등록증처럼 건물의 주소, 종류, 면적 등이 정확히 기재되어 있습니다. 계약하려는 집의 주소, 동, 호수가 건축물대장과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 아파트나 빌라 같은 집합건물은 ‘1동 건물의 표시’와 내가 계약할 집에 대한 ‘전유부분의 건물의 표시’가 모두 정확한지 확인해야 합니다. 다가구주택의 경우, 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하여 소유자가 동일한지, 토지에 별도의 권리관계가 설정되어 있지는 않은지 교차 확인하는 것이 안전합니다.
갑구 진짜 소유주는 누구인가
갑구에는 소유권에 관한 모든 사항이 기록됩니다. 누가, 언제, 어떻게 소유권을 취득했는지 그 역사를 보여주기 때문에 가장 중요하게 확인해야 할 부분입니다.
- 소유권 확인: 현재 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 앞자리를 확인하고, 계약 시 신분증과 대조하여 계약 상대방이 실제 소유자인지 반드시 확인해야 합니다. 만약 대리인이 계약하러 나왔다면, 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 꼭 받아야 합니다.
- 위험 신호 확인: 갑구에 ‘가압류’, ‘압류’, ‘가처분’, ‘경매개시결정등기’와 같은 단어가 보인다면 해당 부동산은 법적 분쟁에 휘말려 있다는 강력한 신호입니다. 이런 경우 계약을 진행하면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 크므로 피해야 합니다.
- 신탁등기 주의: ‘등기원인’에 ‘신탁’이라고 적혀 있다면 소유권이 신탁회사에 있다는 의미입니다. 이때는 개인 집주인이 아닌 신탁회사의 동의를 받아야 계약이 유효하므로 더욱 각별한 주의가 필요합니다.
- 가등기 확인: 가등기는 미래의 소유권을 예약해 놓은 것으로, 만약 가등기가 설정된 집을 계약하면 나중에 집을 뺏길 수 있는 위험한 권리입니다.
을구 이 집에 빚은 얼마나 있나
을구는 소유권 이외의 권리, 주로 빚과 관련된 내용이 기록됩니다. 이 부동산을 담보로 얼마나 대출을 받았는지 알 수 있는 중요한 부분입니다.
- 근저당권 확인: 은행 등 금융기관에서 받은 대출을 의미합니다. 여기서 중요한 것은 ‘채권최고액’입니다. 채권최고액은 실제 빌린 원금이 아니라, 이자 연체를 대비해 보통 원금의 120~130%를 설정합니다. 예를 들어 채권최고액이 1억 2천만 원이라면 실제 대출 원금은 약 1억 원 정도로 추정할 수 있습니다.
- 안전 마지노선 계산: 전세 계약 시, (근저당권의 채권최고액 + 나의 전세 보증금)이 주택 시세의 70~80%를 넘지 않는 것이 안전합니다. 만약 이 금액이 시세를 초과하면, 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 전액 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 될 수 있습니다.
- 전세권, 임차권 확인: 나보다 먼저 들어온 세입자가 있는지 확인하는 것도 중요합니다. 전세권이나 주택임차권등기명령이 있다면, 보증금을 돌려받지 못해 법적 조치를 취한 세입자가 있다는 뜻이므로 위험한 매물일 수 있습니다.
계약부터 잔금까지, 확인은 여러 번
부동산 등기부등본은 계약 직전, 중도금 납부 직전, 그리고 잔금 지급 직전에 최소 세 번 이상 확인하는 것이 가장 안전합니다. 계약 당일에도 소유권이 이전되거나 새로운 근저당권이 설정될 수 있기 때문입니다. 또한, 계약 후에는 즉시 주민센터에서 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 그래야 나의 보증금을 지킬 수 있는 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
부동산 거래는 복잡하고 어려운 용어가 많아 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만 단돈 700원으로 등기부등본을 열람하는 작은 습관이 당신의 소중한 재산을 지키는 가장 확실한 방법입니다. 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 계약을 서두르지 말고 공인중개사나 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.
