부산 벼룩시장 부동산을 통해 집을 구하려니 설레는 마음 한편으로 ‘혹시 전세 사기를 당하면 어떡하지?’ 하는 불안감이 드시나요? 신축빌라나 저평가 아파트를 급매물로 저렴하게 구하고 싶은데, 직거래는 위험할 것 같아 망설여지시나요? 최근 부산 지역에서도 전세 사기 피해 사례가 잇따르고 있어, 소중한 보증금을 지키기 위한 철저한 대비가 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 여러분의 불안한 마음을 덜어드리고자, 전세 사기꾼들이 흔히 사용하는 수법과 예방법을 꼼꼼하게 정리했습니다. 이 글 하나만 제대로 읽어보셔도 전세 사기 위험을 크게 줄일 수 있을 겁니다.
부산 벼룩시장 부동산 전세 사기 예방 핵심 요약
- 계약 전 등기부등본, 건축물대장 등 서류 확인은 필수입니다.
- 시세보다 현저히 낮은 급매물은 일단 의심하고, 부동산 시세 조회를 통해 적정 가격을 파악해야 합니다.
- 계약 시 특약사항을 꼼꼼히 기재하고, 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다.
신분증 위조 및 대리인 사칭
가장 고전적이면서도 여전히 많이 발생하는 수법입니다. 실제 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하며 전세 계약을 체결하고 보증금을 가로채는 방식입니다. 월세로 집을 단기 임차한 뒤, 위조한 신분증을 이용해 자신이 집주인인 것처럼 속여 여러 명의 임차인과 전세 계약을 맺고 잠적하는 경우가 대표적입니다. 또는 집주인의 가족이나 지인이라고 속여 대리 계약을 진행한 뒤 보증금을 편취하기도 합니다.
예방법
계약 시 반드시 등기부등본상의 소유자와 계약자의 신분증을 대조하여 본인 여부를 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우에는 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 집주인과 직접 통화하여 위임 사실을 재차 확인하는 것이 안전합니다. 보증금은 반드시 등기부등본상의 소유자 명의 계좌로 이체해야 합니다.
이중계약 및 권리관계 허위 고지
하나의 부동산을 두고 여러 명의 임차인과 각각 다른 내용의 계약을 체결하는 수법입니다. 예를 들어, 공인중개사가 집주인에게는 월세 계약을 맺었다고 속이고, 임차인과는 전세 계약을 체결한 뒤 그 차액을 가로채는 방식입니다. 또한, 등기부등본에 근저당권 설정이나 압류, 가압류 등 복잡한 권리관계가 얽혀있음에도 불구하고 이를 숨기거나 “잔금일에 모두 해결될 문제”라며 임차인을 안심시킨 후 계약을 유도하는 경우도 많습니다.
꼼꼼한 서류 확인이 필수
계약 전 반드시 등기부등본을 직접 발급받아 ‘을구’에 근저당권 등 다른 권리가 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 선순위 근저당권이 있다면 주택 가격 대비 부채 비율을 계산하여 ‘깡통전세’의 위험은 없는지 따져봐야 합니다. 건축물대장을 통해 불법 건축물 여부도 확인해야 합니다. 위반 건축물로 등재된 경우 전세자금 대출이 불가하거나 나중에 보증금을 돌려받는 데 문제가 생길 수 있습니다.
신탁 부동산 사기
최근 들어 급증하고 있는 사기 유형 중 하나로, 부동산 소유자가 신탁회사에 부동산을 맡기고 수익증권을 받는 신탁 부동산을 이용한 사기입니다. 이 경우 등기부등본상 소유자는 신탁회사이므로, 실제 소유자인 위탁자와 임대차 계약을 체결하면 법적 보호를 받지 못합니다. 사기꾼들은 이러한 법의 허점을 노려 신탁회사의 동의 없이 임의로 임대차 계약을 맺고 보증금을 가로챕니다.
등기부등본 ‘갑구’ 확인의 중요성
| 확인 서류 | 주요 확인 사항 |
|---|---|
| 등기부등본 갑구 | 소유자 정보, 신탁원부 등기 여부 |
| 신탁원부 | 신탁 계약 내용, 위탁자 및 수탁자 정보, 임대차 계약 권한 |
등기부등본 ‘갑구’를 확인하여 ‘신탁’이라는 문구가 기재되어 있다면 반드시 신탁원부를 발급받아 신탁 계약의 내용을 확인해야 합니다. 임대차 계약에 대한 권한이 누구에게 있는지, 계약 체결 시 신탁회사의 동의가 필요한지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 신탁 부동산의 경우, 반드시 수탁자인 신탁회사의 사전 동의를 얻은 후 계약을 진행해야 안전합니다.
전세보증금 반환보증보험 가입 불가 주택
“전세보증금 반환보증보험에 가입되어 있어 안전하다”고 홍보하지만, 실제로는 가입이 불가능한 주택인 경우가 있습니다. 주택 가격이 불분명한 신축빌라나 다가구주택의 경우, 주택 가격을 부풀려 과도한 선순위 대출을 받은 뒤 보증보험 가입이 거절되는 점을 악용하는 것입니다. 결국 임차인은 보증보험에 가입하지 못한 채 불안한 상태로 거주하게 됩니다.
안심전세앱 활용하기
국토교통부에서 운영하는 ‘안심전세앱’을 활용하면 전세 사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 안심전세앱을 통해 해당 주택의 시세와 전세가율, 악성 임대인 명단, 보증보험 가입 가능 여부 등을 사전에 확인할 수 있습니다. 계약 전에 앱을 통해 위험성 진단을 해보는 것이 좋습니다.
보증보험 가입 조건
- 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하의 보증금
- 전입신고 및 확정일자 필수
- 계약 기간이 1년 이상 남았을 것
- 주택에 압류, 가압류, 가처분 등 소유권 제한이 없을 것
불리한 특약사항 삽입
계약서의 작은 글씨 속에 임차인에게 불리한 내용을 교묘하게 숨겨두는 수법입니다. 예를 들어, ‘임대인의 사정으로 계약을 해지할 경우 보증금 반환을 일정 기간 유예한다’거나 ‘주택에 하자가 발생해도 임차인이 책임진다’와 같은 독소 조항을 넣어두는 것입니다. 법적 지식이 부족한 임차인들은 무심코 계약서에 서명했다가 나중에 큰 피해를 볼 수 있습니다.
계약서 꼼꼼히 읽고, 애매한 내용은 반드시 확인
부동산 계약서는 법적 효력을 갖는 중요한 문서이므로, 아무리 사소해 보이는 내용이라도 꼼꼼하게 읽어봐야 합니다. 이해가 가지 않거나 불리하다고 생각되는 조항이 있다면 반드시 삭제 또는 수정을 요구해야 합니다. “임대인과 협의된 내용은 특약사항에 모두 기재한다”는 원칙을 세우고, 구두로 약속한 내용은 반드시 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 예를 들어, ‘잔금 지급일까지 현 등기부등본 상태를 유지하며, 위반 시 계약을 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다’와 같은 특약사항을 추가하는 것이 좋습니다.
다가구주택 선순위 보증금 허위 고지
다가구주택은 등기부등본에 호수별 소유자가 구분되지 않아 선순위 임차인의 보증금 총액을 파악하기 어렵다는 점을 악용한 사기입니다. 임대인이 실제보다 선순위 보증금 총액을 낮게 알려주거나, 아예 알려주지 않고 계약을 체결하는 경우입니다. 만약 해당 주택이 경매로 넘어가게 되면, 선순위 임차인들의 보증금을 먼저 변제해주고 남는 금액이 없으면 후순위 임차인은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.
확정일자 부여 현황 확인
다가구주택 계약 시에는 임대인의 동의를 얻어 계약 전에 해당 주소지의 ‘확정일자 부여 현황’을 열람하여 선순위 보증금이 얼마나 있는지 확인해야 합니다. 모든 세대의 보증금과 주택담보대출금을 합한 금액이 주택 시세의 70%를 넘지 않는 것이 안전합니다. 또한 계약 시 ‘임대인은 선순위 보증금 내역을 고지하며, 만일 고지한 내용이 사실과 다를 경우 계약을 무효로 한다’는 특약사항을 추가하는 것도 좋은 방법입니다.
