전세사기, 깡통전세 이야기에 남 일 같지 않으시죠? 평생 모은 보증금을 지키기 위해 부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 떼어봤지만, 어려운 법률 용어에 머리가 아파옵니다. 혹시 내가 받은 이 서류가 진짜인지, 혹시 위조된 것은 아닌지 불안한 마음이 드시나요? 공인중개사가 괜찮다고만 하는데, 정말 믿어도 될까요? 이런 고민, 한 번이라도 해보셨다면 이 글이 정답이 될 수 있습니다.
부동산 등기부등본, 핵심 확인사항 3줄 요약
- 인터넷등기소에서 직접 열람하여 서류의 진위 여부를 즉시 확인하세요.
- 등기부등본과 건축물대장 등 다른 공적 장부를 비교하여 정보 일치 여부를 반드시 교차 확인해야 합니다.
- 갑구의 잦은 소유권 변경이나 을구의 과도한 근저당권 설정은 위험 신호일 수 있으니 그냥 넘기지 마세요.
등기부등본, 제대로 알고 계신가요?
부동산 등기부등본, 정확한 명칭은 ‘등기사항전부증명서’입니다. 이는 해당 부동산의 신분증과도 같아서 주소, 면적 같은 기본 정보부터 소유자가 누구인지, 빚은 얼마나 있는지 등의 권리관계를 모두 담고 있습니다. 부동산 매매, 전세, 월세 계약 등 어떤 형태의 거래든 가장 먼저 확인해야 할 필수 서류입니다. 등기부등본은 크게 세 부분으로 구성됩니다.
표제부: 부동산의 기본 정보
표제부에서는 부동산의 주소, 건물 내역, 면적 등을 확인할 수 있습니다. 아파트나 빌라, 오피스텔 같은 집합건물이라면 동, 호수까지 정확하게 기재되어 있는지 내가 계약하려는 집의 주소와 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 간혹 다가구주택의 경우 호수가 정확하지 않아 문제가 생길 수 있으므로 건축물대장, 토지대장과 같은 서류와 비교하며 확인하는 것이 안전합니다.
갑구: 소유권에 관한 모든 것
갑구에는 해당 부동산의 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 현재 소유자가 누구인지, 언제 어떤 원인으로 소유권을 취득했는지 알 수 있습니다. 계약하려는 상대방이 갑구의 현재 소유자와 일치하는지 신분증을 통해 반드시 확인해야 합니다. 만약 갑구에 ‘가압류’, ‘압류’, ‘가처분’, ‘가등기’, ‘경매’ 등의 단어가 보인다면 소유권 분쟁의 소지가 있는 위험 신호이므로 계약을 다시 고려해야 합니다. 특히 ‘신탁등기’가 되어 있다면 실제 소유 권한이 신탁회사에 있으므로, 반드시 신탁회사의 동의를 받아야 법적인 보호를 받을 수 있습니다.
을구: 소유권 이외의 권리
을구에서는 소유권 이외의 권리, 대표적으로 빚과 관련된 내용을 확인할 수 있습니다. 은행에서 대출을 받으며 설정한 ‘근저당권’이 대표적입니다. 여기서 ‘채권최고액’을 확인하여 실제 대출 원금이 얼마인지 추정할 수 있습니다. 일반적으로 채권최고액은 실제 대출금의 120~130% 수준으로 설정됩니다. 부동산 시세 대비 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 70%를 넘는다면, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’의 위험이 커지므로 주의해야 합니다. 그 외에도 전세권, 임차권 설정 여부도 을구에서 확인 가능합니다.
위조된 등기부등본, 3가지 방법으로 간파하기
공인중개사나 임대인이 보여주는 등기부등본을 그대로 믿기보다는, 직접 확인하는 습관이 소중한 보증금을 지키는 첫걸음입니다. 위조된 서류를 구별하는 세 가지 핵심 방법을 알려드립니다.
가장 확실한 방법, 인터넷등기소 직접 열람
가장 안전하고 확실한 방법은 대법원 인터넷등기소 웹사이트나 앱을 통해 직접 ‘부동산 등기부등본 열람’을 해보는 것입니다. 약간의 수수료(열람용 700원)만 내면 누구나 주소만으로 해당 부동산의 등기부등본을 실시간으로 확인할 수 있습니다. 계약 직전, 그리고 잔금을 치르기 직전에 다시 한번 열람하여 그 사이에 권리관계에 변동이 생기지는 않았는지 확인하는 것이 안전 거래의 핵심입니다. 열람용 서류는 법적 효력은 없지만, 사실관계를 확인하는 데는 전혀 문제가 없습니다.
다른 공적 서류와 교차 확인
등기부등본의 내용이 진짜인지 확인하기 위해 건축물대장, 토지대장, 지적도 등 다른 공적 장부와 비교 확인하는 절차가 필요합니다. 정부24와 같은 사이트에서 쉽게 발급받을 수 있습니다. 표제부에 기재된 부동산의 주소, 면적, 용도 등이 건축물대장과 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 두 서류의 내용이 다르다면, 어느 한쪽이 위조되었거나 문제가 있는 부동산일 가능성이 있습니다.
발급 서류의 위·변조 방지 장치 확인하기
인터넷등기소에서 출력한 서류에는 다양한 위·변조 방지 장치가 숨어있습니다. 우선 문서 중앙의 법원 마크는 복사할 경우 색이 변하거나 ‘사본’이라는 글자가 나타날 수 있습니다. 또한, 문서 하단에는 12자리의 발급확인번호가 있는데, 이 번호를 인터넷등기소 ‘등기부발급 확인’ 메뉴에 입력하면 해당 문서의 진위를 확인할 수 있습니다. 스캐너를 이용해 2차원 바코드를 스캔하여 내용을 대조하는 방법도 있습니다.
진짜 등기부등본 속 숨겨진 위험 신호 읽기
서류가 진짜라고 해서 안심하기는 이릅니다. 진짜 등기부등본 안에도 위험 신호들이 숨어있을 수 있습니다. 전세사기나 깡통전세를 피하기 위해 반드시 확인해야 할 사항들을 정리했습니다.
| 구분 | 확인 사항 | 위험 신호 및 대응 방안 |
|---|---|---|
| 갑구 (소유권) | 소유자 확인 | 계약 상대방과 최종 소유자가 일치하는지 신분증과 대조. 대리인과 계약 시 위임장, 인감증명서 필수 확인. |
| 잦은 소유권 변동 | 단기간에 소유주가 여러 번 바뀌었다면 기획 부동산 사기 등을 의심해 볼 수 있습니다. | |
| 압류, 가압류, 가처분, 가등기 | 소유권에 제한이 걸려있는 상태로, 계약이 무효가 되거나 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 높으므로 계약을 피해야 합니다. | |
| 신탁등기 | 소유자가 신탁회사로 되어있다면, 임대차 계약에 대한 권한이 누구에게 있는지 신탁원부를 통해 반드시 확인하고 적법한 권리자와 계약해야 합니다. | |
| 을구 (소유권 외 권리) | 근저당권 (대출) | 채권최고액과 나의 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 70~80%를 초과하는지 확인. KB시세 등을 참고하여 안전 마진을 계산해야 합니다. |
| 선순위 권리 | 나보다 앞선 순위의 근저당권, 전세권 등이 있는지 확인. 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 잔금 지급 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. | |
| 임차권 등기명령 | 이전에 살던 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 설정한 등기. 해당 주택에 들어가는 새로운 세입자는 최우선변제권을 보장받지 못할 수 있어 특히 위험합니다. |
부동산 계약은 큰 금액이 오가는 만큼, 사소해 보이는 것도 여러 번 확인하는 신중함이 필요합니다. 공인중개사의 말만 믿기보다는 스스로 등기부등본을 열람하고, 위험 신호를 읽어내는 안목을 기르는 것이 중요합니다. 만약 내용이 너무 복잡하고 어렵게 느껴진다면 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 가입하여 만일의 사태에 대비하는 것도 현명한 선택입니다.
